La loi de finance 2021 a été adoptée dans un contexte de crise sanitaire. Retour sur les principales mesures à retenir dans le secteur de l’investissement immobilier.
Le dispositif Pinel proroge jusqu’en 2024
Le dispositif « Pinel », qui ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des particuliers qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire, devait s’appliquer aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2021.
Il est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 mais les taux de la réduction d’impôt sont progressivement réduits pour les investissements réalisés en 2023 et 2024.
A noter : la mesure ne concerne pas les investissements relevant du dispositif « Denormandie » qui prendra fin le 31 décembre 2022.
Attention tout de même, afin de lutter contre l’artificialisation des sols, le dispositif est recentré, à compter du 1er janvier 2021, sur l’habitat collectif, et ce uniquement pour les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et pour les logements que le contribuable fait construire.
L’administration a précisé, dans un rescrit publié le 17 décembre 2020, que la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite la réalisation de plus de deux logements, qui peuvent groupés verticalement ou horizontalement, mais dans un seul et même bâtiment, caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.).
Il conviendra donc d’être vigilant à cette notion d’unité de structure, dans la mesure où les villas individuelles construites au sein d’une copropriété, et les villas construites de manière jumelée voire en bande, ne bénéficient plus du dispositif « Pinel ».
Les secteurs du logement locatif social et intermédiaire bénéficient d’aménagements favorables
Plusieurs aménagements dans les secteurs du logement social et du logement intermédiaire sont prévus et, notamment :
- L’extension du champ d’application du taux de TVA de 10 % dans le secteur du logement locatif intermédiaire à l’ensemble des transformations de locaux affectés à un usage autre que l’habitation, ainsi qu’aux opérations avec démembrement du droit de propriété.
A noter : la procédure d’agrément préalable est remplacée par une transmission d’information à l’administration.
- L’extension du champ d’application du taux de TVA de 5,5 % à l’ensemble des livraisons d’immeubles réalisées dans le cadre d’un bail réel et solidaire ainsi qu’aux travaux réalisés en vue de la conclusion d’un tel bail.
Le crédit d’impôt pour abandon de loyer
Le dispositif de crédit d’impôt dont peut bénéficier un bailleur au titre d’un abandon de loyers, en immobilier d’entreprise a bien été mis en place mais son application est limitée.
Il ne concerne que les abandons de loyers hors taxes et hors accessoires relatifs au mois de novembre 2020, pour une entreprise locataire qui :
- exerce son activité principale dans les secteurs de l’hôtellerie, la restauration, les cafés, le tourisme, l’événementiel, le sport et la culture ou qui a fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public au cours du mois de novembre 2020,
- a moins de 5 000 salariés,
- n’était pas en difficulté au 31 décembre 2019 ou en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.
Le montant du crédit d’impôt est le suivant :
- 50% de la somme totale des abandons de loyers pour une entreprise locataire de moins de 250 salariés.
- 33% de la somme totale des abandons de loyers pour une entreprise locataire de 250 à 5.000 salariés.
Enfin la somme des crédits d’impôt dont peuvent bénéficier des bailleurs pour une seule et même entreprise locataire est plafonnée à 800.000 €.
Des éclaircissements devront donc être apportés par l’administration fiscale concernant l’application de ce plafond lorsqu’une entreprise est locataire de nombreux locaux et qu’elle vient à dépasser ce plafond.
Heureusement les abandons de loyers au titre du mois de novembre 2020 peuvent être octroyés jusqu’au 31 décembre 2021 inclus, pour être éligibles au crédit d’impôt, ce qui laisse un peu de temps à l’administration pour préciser cette mesure.
Les mesures fiscales encouragent les abandons de loyers
Les mesures prévues par la deuxième loi de finances rectificative pour 2020 sont prorogées jusqu’au 30 juin 2021. Ainsi, les abandons de loyers et accessoires afférents à des immeubles donnés en location, consentis entre le 15 avril et le 30 juin 2021, sont intégralement déductibles pour les exercices clos à compter du 15 avril 2020 pour les bailleurs relevant des BIC et ne sont pas imposables pour les bailleurs relevant des revenus fonciers.
Le crédit-bail immobilier encouragé pour reconstituer de la trésorerie
Le dispositif s’applique aux immeubles dont la cession, à une société de crédit-bail, est réalisée entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023, et vise à faciliter le refinancement des entreprises en leur permettant de reconstituer leur trésorerie.
Ce dispositif exceptionnel permet à une entreprise, qui décide de recourir à une opération de cession-bail pour des locaux affectés à son activité (commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole), d’étaler sur option, l’imposition de la plus-value de cession sur la durée du contrat de crédit-bail (dans la limite de 15 ans).
La plus-value est donc réintégrée au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit-bail. L’opération présente donc une certaine neutralité fiscale pour l’entreprise qui bénéficie immédiatement de liquidités.
Les nouveautés du dispositif « Ma prime renov’ »
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), supprimé au 1er janvier 2021 (sauf dispositif transitoire), a été progressivement remplacé par le dispositif « MaPrimeRénov’».
Si ce dispositif était jusqu’à présent réservé aux propriétaires occupants disposant de ressources modestes ou très modestes, il est désormais accessible à tous les propriétaires occupants, sans condition de ressources, dans les conditions fixées par les textes réglementaires.
Il est également étendu, sous conditions, à un propriétaire bailleur pour un logement à louer, achevé depuis plus de deux ans, à partir du 1er juillet 2021.
Enfin, un dispositif spécifique est également prévu pour certains travaux éligibles des copropriétés (« MaPrimeRénov’Copro »).
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