Au crépuscule d’une crise sanitaire sans précédent et à l’aube d’une crise économique forte dont on ne mesure encore pas tous les effets, la question de l’opportunité de l’investissement immobilier et l’engagement sur le long terme qu’il nécessite peut légitimement se poser.
L’immobilier : la valeur refuge en temps de crise
Pour certains, il est urgent d’attendre en espérant profiter de meilleures conditions de marché à moyen terme. Par exemple en pariant sur une sensible baisse des prix. Avec d’un côté une situation économique dégradée (anticipation entre autres d’un million de chômeurs supplémentaire à horizon mi-2021) et de l’autre un resserrement confirmé des conditions d’obtention des crédits, la Pierre pourrait ne pas échapper au marasme qui frappe la quasi-totalité des secteurs d’activité.
En pariant également sur des mécanismes fiscaux et des aides à l’investissement potentiellement plus avantageux dès 2021. En effet, le pouvoir politique ne serait-il pas tenté, à l’aune de ce qu’il s’était passé après la crise de 2008 (lois Scellier et Censi-Bouvard), d’orienter l’épargne des particuliers vers l’immobilier pour booster l’industrie du bâtiment, poumon essentiel d’une reprise économique rapide que nous appelons tous de nos vœux ?
Selon moi, ces paris sur l’avenir sont particulièrement aléatoires. D’une part, les premiers chiffres post-Covid en termes de transactions et d’évolution des prix sont excellents. Le volume de transactions en juin 2020 est supérieur de 35 % à celui de juin 2019. Dans les 50 plus grandes villes françaises, le prix moyen du mètre carré s’est revalorisé de 0,4 % d’après Les Echos. Enfin, et c’est certainement le plus étonnant, les forts rabais que les investisseurs pouvaient espérer en plein cœur de la crise sanitaire ne se concrétisent pas, ni sur le marché de la résidence principale, ni sur le marché de l’investissement neuf.
D’autre part, l’administration Macron n’a pas montré depuis 3 ans un goût immodéré pour l’immobilier. Au contraire, la flat-tax et l’IFI entre autres ont été les signes les plus évidents d’une priorisation de l’investissement sur les produits financiers ou dans l’économie réelle plutôt que sur le support immobilier considéré comme non productif. Rien n’indique donc à ce stade l’émergence par exemple d’un « Super-Pinel » au 1er janvier 2021.
Manque significatif de logement neuf malgré le besoin
Surtout, reporter son projet d’investissement empêche de profiter de fondamentaux de marché aujourd’hui très favorables et que la crise sanitaire n’a en aucun cas dégradé. En premier lieu, le dynamisme démographique de notre pays et le manque chronique de logements ne se dément pas. Nous restons structurellement sous le seuil critique de 450 000 nouveaux logements construits par an sur le territoire. La plupart des grandes villes françaises continue à connaître une offre très carencée. C’est également particulièrement vrai pour le marché de la location meublée : les besoins en logements pour les seniors dépendants et indépendants, les étudiants et les touristes sur un positionnement haut de gamme restent majeurs.
L’actif immobilier : un rendement attractif
En deuxième lieu, le besoin de préparer sa retraite reste plus que jamais d’actualité et l’effet « valeur refuge » de l’immobilier est exacerbé par les turbulences actuelles des marchés financiers et par l’incertitude économique. En troisième lieu, l’actif immobilier reste à peu près le seul qui continue à délivrer un rendement convenable pour un niveau de risque maîtrisé. Il attire donc de plus en plus d’investisseurs souhaitant acquérir en cash des actifs, par exemple en location meublée avec des rendements nets de charge, d’impôt et d’inflation encore supérieurs à 3,5 %. En dernier lieu, l’anticipation d’un renforcement rapide de l’inflation consécutivement à l’injection ultra-massive de liquidités dans l’économie renforce l’intérêt de l’actif immobilier qui protège mieux que tout autre contre celle-ci, grâce à la revalorisation indicielle des loyers.
Difficile donc d’imaginer dans ces conditions un repli fort des prix sur le court/moyen terme. N’oublions pas également que les taux de crédit restent aujourd’hui quasiment au plus bas et que toute remontée future de ceux-ci annihilerait complétement l’impact d’une baisse potentielle des prix pour l’investisseur.
De nouvelles opportunités d’investissement
Au-delà de ces éléments factuels, c’est toujours au plus fort d’une crise qu’il est possible de capter des opportunités d’investissement inédites et de générer un maximum de valeur sur le long terme. La crise sanitaire a été le révélateur de nouveaux usages et de nouvelles aspirations qui doivent guider nos réflexions sur le choix des supports d’investissement. Les zones périphériques et les villes moyennes très bien connectées pourraient par exemple tirer profit du contexte actuel au détriment des centres-villes de grosses agglomérations. L’avènement du télétravail remet au centre du jeu la thématique de « la pièce en plus ». Le retour en force des vacances de proximité donne de formidables perspectives aux résidences de tourisme. La liste des pistes de réflexion pourrait être encore largement enrichie.
Oui, il est donc plus que jamais opportun d’investir aujourd’hui dans l’immobilier mais avec une sélection accrue des sous-jacents qui seront susceptibles de mieux se comporter dans cette nouvelle ère qui s’ouvre. Avec aussi des mécanismes de sécurisation aujourd’hui nécessaires pour se projeter sur du long terme dans un univers économique encore très incertain. Ainsi, les mécanismes mis en place par le groupe CONSULTIM tels les baux long terme triple net, l’engagement liquidité (couverture contre la moins-value en cas de revente liée à un cas de force majeure) et l’organisation du marché secondaire seront d’autant plus décisifs pour emporter la décision de vos clients dans ce contexte.
Cet article vous est proposé par Consultim Groupe
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