Ce n’est une surprise pour personne : les résidences de tourisme ont été fortement affectées par les confinements et les restrictions sanitaires, et ce, malgré les mesures prises par les pouvoirs publics pour soutenir le secteur. L’année 2020 a été particulièrement difficile pour les professionnels du tourisme. Toutefois, lorsque l’on dresse le bilan de l’année 2021, force est de constater les touristes ont fait leur grand retour ! En effet, les taux d’occupation des résidences de tourisme ont retrouvé leur niveau d’avant-crise. Pourquoi ces résidences attirent-elles toujours autant les investisseurs et les vacanciers ? Découvrez notre point sur le secteur.
Qu’est-ce qu’une résidence de Tourisme ?
Selon le code du tourisme, une résidence de tourisme est un « établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Autrement dit, il s’agit d’un ensemble de logements « prêts à vivre » à destination d’une clientèle de loisirs ou d’affaires, pour des séjours de courte durée (90 jours maximum). Dans ces logements, tout le nécessaire pour vivre en parfaite autonomie est présent. Par exemple, la clientèle dispose d’une cuisine équipée, d’une literie, de serviettes de bain, de vaisselle, etc. De plus, elle pourra profiter de services offerts par la résidence : entretien du linge de maison, un service de restauration, l’entretien des logements, ou un service de réception. Pour finir, les résidences de tourisme sont gérées par un gestionnaire, qui s’occupera intégralement de la location et de l’entretien courant des bâtiments.
Pour investir dans l’immobilier locatif via une résidence de services de tourisme, l’investisseur doit signer un bail commercial avec l’exploitant. Le gestionnaire de la résidence devient donc locataire et s’engage à verser les loyers (fixés au préalable), et ce, quel que soit le taux d’occupation. Les avantages sont donc nombreux pour les propriétaires-bailleurs :
- Absence de gestion locative.
- Loyers garantis par le bail commercial, ce qui permet d’avoir une vision à long terme de son investissement.
- Possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du logement.
- Fiscalité sous le statut LMNP.
C’est donc un placement clé en main qui séduit de plus en plus d’investisseurs.
La France est le pays le plus visité au monde
Un tourisme diversifié
Chaque année, des centaines de millions de touristes en provenance du monde entier viennent passer leurs vacances en France. Les raisons sont nombreuses… Dans un premier temps, la diversité des paysages attire de nombreuses personnes : la France possède le plus grand domaine skiable et le plus grand littoral d’Europe, ainsi que des espaces naturels préservés grâce à la création de parcs naturels et à la faible densité de sa population. De plus, la France dispose d’un patrimoine historique et culturel considérable, avec plus de 40 000 monuments et sites préservés, 38 sites classés au patrimoine mondial de l’UNESCO, 8 000 musées, et plus de 500 festivals. Pour finir, grâce à des aménagements du territoire dès les années 60, la France s’est dotée d’infrastructures permettant l’accueil des touristes, que ce soit en termes d’hébergement, ou d’équipements de transport, et est devenue le pays le plus visité au monde. Selon une étude réalisée en 2019 par l’agence de Développement Touristique de la France, dernière année avant la crise sanitaire, le tourisme représentait ainsi 7.5 % du PIB, dont 40 % réalisé à l’international. 442 millions de nuitées ont été enregistrées dans des hébergements collectifs (+1.3 % sur 1 an).
Impact de la crise sanitaire sur le marché des résidences de tourisme
Comme tous les autres secteurs d’activité, la crise sanitaire a eu un impact sur le marché des résidences de tourisme. Le premier confinement en mars 2020 a achevé prématurément la saison hivernale. La saison estivale suivante a permis un retour à la normale, malgré la fermeture des frontières. En effet, il y a eu nettement moins de visiteurs étrangers ; mais parallèlement, les Français ont majoritairement pris leurs vacances en France. Enfin, après une saison blanche durant les vacances de février 2021 (fermeture de toutes les remontées mécaniques de ski), l’été 2021 a vu les ressortissants européens revenir sur le territoire.
Face à cette crise sans précédent, les pouvoirs publics ont mis en place des mesures à destination des différents acteurs du secteur du tourisme afin qu’ils puissent traverser cette période compliquée :
- Une aide de plus de 38 milliards d’euros proposée à 693 000 entreprises via le PGE (Prêt Garanti par l’État) ;
- 4 millions de salariés ont bénéficié du chômage partiel ;
- Mise en place du report des charges et de fonds de solidarité.
Développement du tourisme durable
Si l’impact de la crise sanitaire se fait toujours sentir, les professionnels du tourisme se montrent optimistes pour l’avenir. En effet, la vaccination d’un grand nombre de Français (et d’Européens), le respect des gestes barrières, et la levée des restrictions sanitaires permettent d’apercevoir un retour à la normale prochainement.
Afin de continuer à soutenir le secteur et à le rendre plus attractif, le gouvernement a dévoilé, en novembre 2021, un plan sur 10 ans pour relancer la filière. Les objectifs ? Faire monter l’offre en gamme, développer l’innovation et la numérisation, améliorer les infrastructures et les transports, compléter la formation et l’attractivité des métiers du secteur, et continuer de valoriser le patrimoine. Tout cela permettra de renforcer la place de leader de la France dans le tourisme. Une enveloppe de 1,9 milliard d’euros sera allouée à ce plan, avec le but de faire de la France « la première destination de tourisme durable en 2030 ».
Pourquoi et comment investir dans une résidence de Tourisme ?
Un retour à la normale progressif
Les fermetures administratives de l’année 2020, et les restrictions de déplacement ont entraîné une baisse de 30 % du chiffre d’affaires des résidences de tourisme. Les gestionnaires exploitants n’ont pas pu encaisser de loyers et certains se sont retrouvés avec des difficultés financières importantes. Si certaines situations ont été très médiatisées, la majorité des litiges a été résolue par des solutions à l’amiable. Selon le SNRT (Syndicat National des Résidences de Tourisme et des appart’hôtels), 80 % des investisseurs privés ont trouvé un arrangement avec le gestionnaire exploitant. Parmi ces solutions, un report et un échelonnement des loyers ont été plébiscités.
Si ce ratio a été atteint, c’est avant tout grâce au droit français, du côté des investisseurs privés. En effet, en investissant dans une résidence de tourisme, le gestionnaire exploitant s’engage à vous verser des loyers « indépendamment des résultats d’exploitation des effectifs de la résidence ». De plus, l’article 1193 du Code Civil prévoit que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que par consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». Néanmoins, cette situation exceptionnelle a entraîné certains litiges, ne pouvant être réglés à l’amiable. Faute de jurisprudence, ils sont traités au cas par cas par les tribunaux compétents. Avec la reprise économique et le retour des touristes dans les résidences de tourisme, les gestionnaires exploitants des résidences de tourisme, vont revenir à la situation d’avant crise, et pourront satisfaire leurs obligations.
Privilégier les emplacements premiums
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, l’emplacement est un des principaux critères de sélection. Avec la situation actuelle, les grandes stations de sports d’hiver et les stations balnéaires restent les lieux à privilégier. Comme expliqué un peu plus haut, les taux d’occupation de ce type d’hébergements sont revenus à des niveaux similaires à ceux constatés en 2019. Par exemple, alors que les vacances d’hiver viennent tout juste de débuter, le taux d’occupation prévisionnel des hébergements touristiques en station est de 82 %.
Les résidences de tourisme ont un atout de poids pour attirer les touristes : le faible coût des séjours, 40 % moins élevé que dans l’hôtellerie. Néanmoins, pour attirer la clientèle, certains services sont obligatoires (piscine, restauration, spa…). La résidence doit occuper une place stratégique, en étant installée au pied des pistes ou en bord de littoral. De plus, la clientèle étrangère vient majoritairement des pays du Bénélux, de Suisse, du Royaume-Uni ou d’Allemagne.
En choisissant un emplacement premium, vous achetez un bien de qualité qui peut être valorisé sur le long terme : vous êtes moins dépendant du gestionnaire de la résidence. Ces emplacements sont situés sur des territoires contraints, où il est difficile de lancer de nouveaux projets d’envergure. Les prix de l’immobilier sont donc soutenus de manière structurelle, et vous pouvez faire une belle plus-value à la revente, ou décider de le louer en direct.
Si l’économie a été mise à rude épreuve par la crise sanitaire, de nombreux voyants sont au vert, particulièrement pour les résidences de tourisme : des séjours moins coûteux qu’en hôtellerie traditionnelle, une situation sanitaire qui s’améliore permettant un retour des touristes, la réouverture des frontières, le soutien des pouvoirs publics au secteur… Les résultats de l’année 2021 sont équivalents à 2019, et les intérêts d’investir dans une résidence de tourisme restent inchangés : des loyers garantis, aucune gestion locative, possibilité de récupérer la TVA, et une fiscalité avantageuse.
