Dans ce contexte de crise sanitaire exceptionnelle, il est légitime de s’interroger quant aux répercussions possibles sur le marché secondaire de l’immobilier géré.
L’environnement conjoncturel et une évolution incertaine des prix immobiliers
L’incertitude porte bien entendu sur les conditions de sortie à la revente d’un bien LMNP, tant en délai qu’en valeur mais également sur le simple fait de vendre. En effet, l’environnement économique anxiogène de l’après Covid, mettant notamment au cœur de l’actualité la politique des exploitants de résidences services (reports ou aménagements des loyers pour préserver les centres de profit…), laisse penser aux vendeurs qu’il vaut mieux différer la cession pour mieux vendre alors que les acquéreurs pensent à l’inverse que plus le temps passe et meilleures seront les affaires avec des prix qui seront révisés à la baisse.
L’Insee, un mois après le déconfinement, constate que l’activité économique se redresse progressivement et revoit légèrement à la hausse ses prévisions. Un contexte qui laisse présager d’une reprise de confiance anticipée des Français.
Le marché de l’immobilier ancien fréné par la crise
Alors que l’immobilier ancien affichait un dynamisme avec un volume de transactions en constante progression depuis de nombreux mois, les mesures de confinement prolongées ont évidemment eu des conséquences immédiates sur le marché des transactions immobilières, le mettant à l’arrêt ou presque.
Alors qu’il est déjà difficile en temps normal de prédire les évolutions des prix de l’immobilier, il est encore plus hasardeux à la sortie de cette crise sanitaire de faire des prévisions. Pour autant, certains professionnels avancent la possibilité d’une baisse quand d’autres annoncent une stabilisation des prix.
Si on ne connaît pas encore l’évolution des prix, est-ce le bon moment pour vendre ? La plupart des experts s’accorde à penser qu’avec la reprise économique plus rapide que prévue, l’environnement est plutôt favorable à l’investissement immobilier.
En effet, dans un contexte de forte volatilité des marchés financiers et d’un maintien d’une politique de taux s’agissant de la rémunération de l’épargne (les liquidités et l’épargne sans risque resteront très faiblement rémunérés), l’immobilier devrait conserver les faveurs des investisseurs, et probablement attirer un peu plus ceux qui sont en quête de rendement performant et idéalement présentant une optimisation fiscale.
Un contexte favorable pour les propriétaires vendeurs
Au-delà de ces éléments, il est une autre raison qui pousse le marché à investir et de fait qui présente une opportunité pour les propriétaires potentiellement vendeurs : la politique monétaire, plus précisément les taux directeurs et les taux d’emprunt qui sont encore très bas. Cela permet aujourd’hui de soutenir des stratégies d’endettement et de levier pour l’investissement locatif.
Et pour souligner l’intérêt que cela présente pour un vendeur, il convient de préciser que plus les taux d’emprunt sont bas, moins l’emprunteur demande de rendement à son investissement, donc mathématiquement plus de capital pour le vendeur.
L’immobilier, valeur refuge par excellence, répond au besoin de sécurité des épargnants et justifie l’engouement qu’il connaît malgré le manque de lisibilité à court et moyen terme.
Les vendeurs potentiels auraient donc grand tort de différer leur mise en vente, en imaginant attendre pour vendre mieux, puisque les investisseurs sont là, les prix restent majoritairement stables notamment sur les segments de l’Ehpad et du Senior et les taux sont toujours historiquement bas.
Quant à différer son projet de revente de quelques mois, c’est véritablement prendre un pari sur l’avenir, sur les conséquences économiques globales de la crise qui vont nous impacter à moyen/long terme, sur l’évolution des taux d’intérêt, sur l’évolution de la demande des investisseurs et donc sur l’évolution des prix à terme.
D’après l’enquête « OMI (Observatoire du Moral Immobilier) – SeLoger » menée du 14 au 18 mai 2020, 41 % des propriétaires-vendeurs pensent que l’offre de biens disponibles à la vente pourrait augmenter dans les six prochains mois. Cette hypothèse projetée sur le marché secondaire du meublé en résidence services est tout à fait probable dans la mesure ou nombre de propriétaires bailleurs ayant opté pour le dispositif Censi-Bouvard souhaitent sortir du dispositif fiscal pour optimiser leur investissement et pour obtenir de la liquidité. Cet afflux si il n’est pas absorbable par le marché investisseur pourrait avoir pour conséquence à horizon un an de tirer les rendements vers le haut et donc les prix vers le bas…
En conclusion, tous les acteurs du secteur s’accordent à dire, que dans un contexte d’instabilité boursière et de crise sanitaire, l’appétence des investisseurs porte sur les placements considérés comme moins risqués ou moins volatiles et l’immobilier fait donc figure de bon élève. De surcroit, les conditions de crédit, bien que plus contraignantes, ne semblent pas décourager les investisseurs qui mobilisent de plus en plus d’épargne pour augmenter leurs apports ou pour financer 100 % comptant. Tous ces indicateurs laissent à penser que la période est propice pour les propriétaires désireux de vendre mais également favorable à un arbitrage anticipé. En effet, nous connaissons les actuelles données du marché mais ne maîtrisons aucunement celles à court terme.
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