On ne le dira jamais assez : la conjoncture économique et sociétale française est actuellement inédite. Entre l’inflation qui n’a jamais été aussi haute, un recul de l’âge de départ à la retraite et des indemnités réduites, ainsi que la fin de dispositifs de défiscalisation… Comment réussir à se construire un patrimoine de qualité ? Réponse avec la location meublée non professionnelle, alliée de taille dans cet horizon incertain.
2023 un contexte macroéconomique tendu
L’inflation, bien installée en France et en Europe
En quinze ans, l’inflation n’a jamais été aussi importante. En 2023, d’après la Banque de France, elle devrait s’établir à 6 % en moyenne. Elle devrait être particulièrement importante au premier semestre 2023 et pourrait décroitre au fur et à mesure pour atteindre 4 % à la fin de l’année. Pour la suite ? La Banque de France prévoit, en date du 1er février, une inflation moyenne glissée de 2,5 % en 2024 et 2,1 % en 2025. Avec cette inflation importante, l’épargne financière en prend un sacré coup.
Investissements : les primes de risque sur la touche
Les rendements associés à la prise de risque sur un investissement donné n’évoluent pas aussi rapidement que l’inflation et se voient écrasés par celle-ci. Par conséquent, un actif peu risqué pourrait voir son rendement net d’inflation basculé en zone négative ! Heureusement, lorsque l’on choisit d’effectuer un investissement, il est recommandé d’avoir une vision plus large et de prendre en compte ses besoins patrimoniaux personnels à moyen et long terme et pas uniquement la situation macroéconomique à l’instant présent. Attention, thésauriser serait néanmoins la pire des solutions car cela revient à éroder (fortement !) chaque année son capital en période inflationniste.
Taux d’usure et réforme des retraites : les actualités à suivre
Deux autres subtilités à suivre pour cette année 2023. Le taux d’usure verra son taux modifié mensuellement plutôt que trimestriellement, « tellement celui-ci doit être corrigé rapidement et adapté au contexte économique », explique Édouard Fourniau, Directeur général délégué de Consultim Groupe. Pour finir, évidemment, la réforme des retraites qui fait un lien évident avec les sujets d’épargne et qui suggère fortement « qu’il faudra travailler plus ou toucher moins lors du départ à la retraite », indique M. Fourniau.
Immobilier en 2023 : des changements structurels
Au-delà du contexte inflationniste, les politiques fiscales entreprises par le gouvernement forcent les investisseurs à trouver des solutions alternatives. Effectivement, le dispositif Censi-Bouvard s’est arrêté au 31 décembre 2022 (défiscalisation de biens en résidences services) et le dispositif Pinel tel que nous le connaissions n’existe plus. Pour ce dernier, des contraintes complémentaires ont été ajoutées et les taux de réduction d’impôts ont été réduits une première fois cette année et le seront une seconde fois en 2024.
De plus, le marché immobilier se montre plus attentiste que jamais, tant il est sous tension et que l’accession à la location ou à la propriété semble de plus en plus difficile. Un constat réalisé par Consultim Groupe depuis plusieurs mois déjà, et qui ne risque pas d’aller en s’améliorant avec l’entrée en vigueur progressive des fins de location de logements dits « passoires énergétiques » (Diagnostics de performance énergétique – DPE).
La location meublée non professionnelle (LMNP) : solution miracle ?
Dans ce contexte inflationniste tendu et face à de probables baisses d’indemnités de retraite, l’immobilier semble se placer comme un véritable rempart contre les soubresauts macroéconomiques… Par exemple, quand on regarde l’évolution des prix de l’immobilier des années 1970 avec le niveau d’inflation de l’époque, on peut voir que l’immobilier s’est valorisé et s’est montré résilient
Sources : PrimeView, IGEDD. Investir comportes des risques. Les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs.
Face à tous ces constats, deux questions reviennent :
- Comment puis-je protéger mon épargne de l’inflation ?
- Comment puis-je compenser ma perte de revenus lors de ma retraite ?
Une solution tire son épingle du jeu : la location meublée non professionnelle.
En plus de se constituer un patrimoine immobilier et d’anticiper sa retraite, opter pour une location meublée non professionnelle permet de générer des revenus non fiscalisés. « Effectivement, le statut LMNP permet, par le mécanisme de l’amortissement comptable, de générer des revenus qui ne sont pas fiscalisés », indique David Régin, Directeur commercial de Consultim Partners, précisant que ce n’est pas le cas des revenus fonciers ou financiers.
Grâce à la location meublée non professionnelle, et particulièrement si celle-ci s’effectue en résidences services, il est possible de bénéficier de revenus immédiats (notamment sur le marché secondaire). Par la signature d’un bail commercial avec un exploitant, le propriétaire-bailleur verra plusieurs de ses engagements retirés. Entre autres, l’entretien des locaux et la recherche de clients seront du ressort de l’exploitant.
Pour finir, pour tous ceux qui souhaitent donner un sens à leurs investissements, la location meublée non professionnelle en résidences services répond à des problématiques démographiques évidentes. Le nombre d’étudiants ne cessent d’augmenter et l’offre existante n’est pas suffisante. Financer la réalisation d’une résidence étudiante permet de répondre à ce problème tout en procédant à un investissement pérenne. Il en va de même pour les résidences seniors ou santé qui permettront de loger la population vieillissante française.
Bien que la location meublée non professionnelle représente une solution patrimoniale encore méconnue par le grand public, elle se montre très efficace dans le cadre d’une gestion patrimoine en voie de création ou déjà établie. La pluralité des solutions disponibles (sur le marché primaire ou secondaire) et la diversité des cibles locatives (résidentielles, étudiantes, tourisme, santé, seniors) font d’elle un véritable incontournable de l’investissement en immobilier, aussi bien pour protéger son épargne des aléas macroéconomiques que pour générer des revenus complémentaires ou anticiper sa retraite.
