Un investissement en nue-propriété consiste à acquérir un actif immobilier tout en renonçant au droit d’usage pendant une période déterminée. Ce produit original révèle la plupart du temps une stratégie patrimoniale efficace. En effet, de plus en plus de Français se tournent vers ce type d’achat en nue-propriété. Retour sur ce dispositif d’achat immobilier encore méconnu.
Le principe de l’investissement en nue-propriété
Lorsqu’on parle de démembrement de propriété d’un bien, la nue-propriété et l’usufruit sont exercés par deux personnes différentes.
Ce dispositif est souvent utilisé dans le cadre familial, lors d’une succession par exemple. Le conjoint survivant décide de faire jouer son droit à l’usufruit sur les biens. La nue-propriété est alors transmise aux enfants, jusqu’au décès du second parent.
Investir en nue-propriété consacre le principe juridique du démembrement de propriété. Ainsi le contrat de vente ne porte que sur la nue-propriété du bien, c’est-à-dire les murs du bien. La plupart du temps, il s’agit d’un actif immobilier résidentiel. Qui dit nue-propriété, suppose qu’une autre entité demeure usufruitier de l’actif. Ce dernier en fera un usage locatif et en percevra les fruits (loyers) pendant une durée déterminée.
Le droit de propriété, qui est un droit réel, va donc être démembré avec la cession d’une part de la nue-propriété et d’autre part de l’usufruit.
Pour rappel, la nue-propriété est le droit permettant à son titulaire de vendre un actif immobilier (abusus). A contrario, l’usufruit permet à son titulaire de conserver l’usage de l’immeuble (l’usus) et d’en percevoir les revenus (fructus).
L’achat en nue-propriété est un dispositif d’investissement immobilier de long terme. Ainsi, il permet à l’investisseur de devenir rapidement propriétaire sans profiter immédiatement de la jouissance de celui-ci. En règle générale, l’usufruit de l’immeuble sera rétrocédé de plein droit au nu-propriétaire au terme de la période de démembrement variant généralement de 15 à 20 ans. A l’issue de ce délai, le nu-propriétaire pourra occuper lui-même son logement, le vendre, ou encore le mettre en location, comme l’usufruitier avant lui. La pleine propriété sera de automatiquement reconstituée.
Pendant cette période de démembrement, l’usufruitier va percevoir les fruits de son bien : revenus locatifs et assurer la gestion locative du bien. Avantage complémentaire pour le nu-propriétaire : l’usufruitier prendra en charge l’ensemble des dépenses d’entretien et taxes liées à la détention du bien.
Les Avantages de la nue-propriété
L’investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages :
- L’acquisition du bien se fait à prix réduit. L’investisseur va bénéficier d’une décote de 35 à 40 % par rapport à l’acquisition d’un actif d’une pleine propriété.
- Un investissement fiscalement neutre
- Une optimisation fiscale pour les investisseurs ayant des revenus fonciers importants
- Sérénité de l’investissement : aucune gestion locative
- Une reconstitution automatique de la pleine propriété au terme de la période de démembrement
- Absence de charges : les frais d’entretien, de gestion et les taxes liés au bien sont supportés par l’usufruitier.
- Un investissement pertinent dans le cadre d’une donation ou d’une succession
A quels types de profil s’adresse la nue-propriété ?
L’investissement en nue-propriété s’adresse en priorité aux foyers disposant déjà d’un patrimoine immobilier mais également, depuis plusieurs années, à des profils plus jeunes.
- Les foyers avec une tranche d’imposition élevée
Avec l’acquisition d’un bien en nue-propriété les foyers fortement fiscalisés peuvent réaliser des économies considérables. De plus, le bien peut constituer à terme un complément de revenus, ou être revendu avec une plus-value à la clé.
Comme évoqué précédemment, l’achat en nue-propriété d’un immeuble permet de défiscaliser ses revenus fonciers. Pendant la durée de démembrement, c’est l’usufruitier (professionnel de la gestion locative) qui va payer les impôts. Ce mécanisme est très intéressant pour les contribuables lourdement fiscalisés. En effet, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers. Il n’y a donc aucune incidence sur son imposition.
De plus, si l’investisseur achète à crédit il pourra déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers avec la possibilité de créer du passif et de générer du déficit foncier.
Enfin, pendant toute la durée du démembrement, la valorisation de la nue-propriété ne sera pas prise en compte dans l’évaluation du patrimoine imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Là encore, c’est l’usufruitier qui déclare le bien dans son patrimoine.
- Les investisseurs plus jeunes souhaitant se constituer un patrimoine
Entre 25 et 35 ans, ces nus-propriétaires sont motivés par le prix d’acquisition décoté. De plus, l’absence totale de contrainte de gestion et de charge leur garantit sérénité pendant toute la durée du contrat.
Leur objectif est principalement d’obtenir un complément de revenus une fois le démembrement terminé, en mettant le bien en location ou en le revendant, ce qui peut permettre d’encaisser une plus-value au passage. A terme, ils pourront aussi, si le souhaitent bénéficier d’une résidence principale.
En résumé, investir en nue-propriété offre de sérieuses garanties aux personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux très intéressants. Ce montage est toutefois relativement pointu et s’adresse à des investisseurs avertis, qui y verront un outil d’optimisation fiscale puissant. C’est en outre, une très bonne méthode pour préparer sa retraite. Il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel afin de se faire accompagner dans ce type d’investissement. Et si vous souhaitez vendre un bien acquis en nue-propriété, faites appel à l’agence lb2s, spécialiste en démembrement de propriété sur le marché secondaire pour estimer sa valeur.
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